En 2018, l’IFI remplace l’ISF !

5 avril 2018

La loi de finances pour 2018 n°2017-1837 du 30/12/2017 a abrogé l’impôt sur la fortune (ISF) pour le remplacer par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) à compter de 2018.

Biens soumis à l’IFI

L’IFI est exigible en principe sur l’ensemble des biens et droits immobiliers qui appartiennent au foyer fiscal au 1er janvier de l’année d’imposition (965, 1° du CGI), dont la valeur est supérieure à
1.300.000 €.

Parmi les nouveautés de l’IFI par rapport à l’ISF, sont imposables à l’IFI les actifs immobiliers qui font l’objet d’un contrat de crédit-bail ou de location-accession pour la valeur des actifs immobiliers objets du contrat appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition. L’assiette est réduite des loyers qui restent à courir jusqu’à l’expiration du bail ou jusqu’au terme prévu pour la levée d’option, ainsi que du montant de l’option d’achat (971 du CGI).

Par ailleurs, la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie rachetables et des bons ou contrats de capitalisation exprimés en unité de compte de l’article L.131-1 al. 2 du Code des assurances est soumise à l’IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des unités de comptes constituées de biens immobiliers.

Titres de sociétés soumis à l’IFI

Sont également dans le champ de l’IFI, les titres de sociétés ou d’organismes possédés par le foyer fiscal à hauteur de la fraction représentative de biens immobiliers détenus directement ou indirectement (quel que soit le nombre de niveaux d’interposition) par la société ou l’organisme, quels que soient leur forme, régime fiscal ou lieu d’établissement. Sont ainsi visés notamment les organismes de placement collectif (OPC) : SICAV, FPI, SPPICAV…

La valeur imposable des titres est déterminée en appliquant, à leur valeur vénale, le ratio suivant :

Valeur vénale réelle de l’immobilier imposable détenu directement ou indirectement par la société valeur vénale réelle de l’ensemble de l’actif de la société

Dans le cas de chaîne de participations, le ratio immobilier applicable à chaque niveau doit être calculé, en commençant par le niveau le plus éloigné du contribuable et en remontant jusqu’à l’entité dans laquelle celui-ci détient des titres.

Pour les titres de sociétés, sont toutefois exclus de la fraction imposable, l’immobilier professionnel des sociétés (sous certaines conditions) et l’immobilier inclus dans des participations de moins de 10% dans des sociétés opérationnelles, c’est-à-dire celles qui ont une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

Exclusion de l’immobilier professionnel

Ne sont pas retenus pour le calcul de la fraction de la valeur des titres imposables à l’IFI, les biens et droits immobiliers qui sont affectés par la société qui les détient à sa propre activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (965, 2°) a) du CGI).

Exclusion sous conditions de l’immobilier affecté à l’exploitation d’une société du groupe

Lorsque le redevable détient, directement ou indirectement, des titres d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, la fraction de la valeur des titres correspondant aux immeubles détenus, directement ou indirectement, par cette société, est exclue de la base imposable si ces biens sont affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (965, 2°-b) du CGI) :

  • de la société dont le redevable détient directement ou indirectement les titres, même si cette entité n’en est pas directement propriétaire,
  • de la société qui en est propriétaire,
  • ou enfin, d’une société dans laquelle le redevable possède, directement ou indirectement, les titres, ou détient, directement ou par personne interposée, la majorité des droits de vote ou y exerce en fait le pouvoir de décision.
  • Une holding non animatrice qui détiendrait un immeuble affecté à l’activité opérationnelle de ses filiales n’est couverte par aucune exclusion.

Exclusion des participations de moins de 10% dans les sociétés opérationnelles

Lorsque le redevable détient, directement ou indirectement, moins de 10% du capital ou des droits de vote d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, ces titres échappent en principe à l’IFI.

Pour l’appréciation du seuil de 10%, on doit prendre en compte les titres détenus par le redevable et les membres de son foyer fiscal.

Les titres de certains OPC et fonds d’investissement font l’objet d’une exclusion particulière.

Clause de sauvegarde pour les redevables ne disposant pas d’information

L’article 965, 3°) du CGI réserve le cas du redevable qui, de bonne foi, peut démontrer qu’il n’était pas en mesure de disposer des informations nécessaires pour estimer la fraction de la valeur des titres représentative de l’immobilier indirectement détenu. A défaut de précision à ce jour, le redevable devrait à tout le moins pouvoir justifier de sa demande auprès de la société concernée et/ou avoir reçu un refus de sa part.

Cette clause de sauvegarde ne s’applique pas au redevable qui possède, directement ou indirectement, seul ou avec son foyer fiscal, plus de 10% du capital ou des droits de vote de l’entité qui détient directement les biens ou droits immobiliers imposables.

Exonération d’IFI pour les actifs immobiliers affectés à l’activité professionnelle du redevable

En application de l’article 975 du CGI, les actifs immobiliers affectés à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal sont exonérés d’IFI.

Quant à l’exonération des biens professionnels, elle subsiste sous des conditions similaires à celles qui existaient pour l’ISF et ne s’applique que pour les actifs qui ne sont pas exclus de l’IFI par d’autres dispositions.

Règles d’évaluation à appliquer pour l’IFI

La valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition est la valeur à déclarer pour l’IFI.

L’abattement de 30% pour l’immeuble occupé à titre de résidence principale reste applicable.

Pour les titres, il convient d’abord de déterminer leur valeur vénale, puis d’appliquer le coefficient de taxation qui correspond à la fraction taxable de l’immobilier de la société (ou « ratio immobilier »).

Le ratio doit toutefois être corrigé des dettes dont la loi interdit la prise en compte.

Le législateur a ainsi prévu une clause anti-abus (973, II du CGI) : ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement par la société :

  • pour l’acquisition d’un immeuble imposable à un redevable ou un membre de son foyer fiscal qui contrôle, seul ou conjointement avec son foyer fisal, la société (973, II, 1°) du CGI),
  • auprès d’un redevable ou d’un membre de son foyer fiscal pour l’acquisition d’un immeuble imposable ou pour financer des dépenses afférentes à un tel immeuble: la dette est écartée à proportion de la participation du redevable (seul ou conjointement avec son foyer fiscal) dans la société (973, II, 2°) du CGI),
  • auprès d’une société contrôlée, directement ou par l’intermédiaire de plusieurs sociétés interposées, par le groupe familial pour l’acquisition d’un immeuble imposable ou pour financer des dépenses afférentes à un tel immeuble : l’exclusion de la dette ne joue qu’à proportion de la participation du redevable (seul ou conjointement avec son foyer fiscal) dans la société (973, II, 4°) du CGI).

Dans les trois cas ci-dessus toutefois, la clause anti-abus ne s’applique pas si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.

Par ailleurs, la clause anti-abus ne s’applique pas lorsque les dettes sont contractées pour l’acquisition de titres de sociétés.

L’article 973, II, 3°) du CGI exclut aussi la prise en compte des dettes contractées directement ou indirectement par une société auprès d’un membre du groupe familial d’un redevable (autre que son conjoint et ses enfants mineurs) pour l’acquisition d’un immeuble imposable ou pour des dépenses afférentes à un tel immeuble. L’exclusion de la dette ne joue qu’à proportion de la participation de la personne concernée (seule ou conjointement avec son foyer fiscal) dans la société. La dette n’est pas effacée si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, avec en particulier le respect des échéances, du montant et de l’existence des remboursements.

La limitation des dettes déductibles de l’IFI

L’article 974, I du CGI fixe une liste des dettes déductibles contractées par le redevable ou un membre de son foyer fiscal.

Concernant les impôts, seuls sont déductibles ceux à raison de la propriété des biens (taxe foncière, IFI lui-même, à l’exception de la taxe d’habitation et des impositions dues à raison des revenus générés par les biens).

Prêts « in fine »

Les prêts avec remboursement « in fine » contractés pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ne sont que partiellement déductibles : seul le montant des annuités des années qui restent à courir jusqu’au terme du prêt sont déductibles (974, II du CGI).

Exclusion de certains prêts

Sauf à justifier des conditions normales du prêt dans les 2 derniers cas ci-dessous, ne sont, en principe, pas déductibles :

  • les prêts contractés directement ou indirectement, par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal (974, III, 1°) du CGI),
  • les prêts contractés directement ou indirectement, par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès d’un membre du groupe familial du redevable (974, III, 2°) du CGI),
  • les prêts contractés par le redevable ou un membre de son foyer fiscal auprès d’une société contrôlée (974, III, 3°) CGI).

Réductions d’IFI au titre des dons

La réduction d’IFI au titre des dons à certains organismes est similaire à celle qui existait pour l’ISF (978 du CGI).

La réduction ISF-PME est supprimée (les investissements éligibles réalisés entre la date limite de la déclaration ISF 2017 et le 31/12/2017 sont imputables sur l’IFI 2018).

  • Compte tenu de la complexité des nouveaux textes et des nombreuses incertitudes qui subsistent à ce jour pour leur mise en œuvre, il est indispensable pour les contribuables d’anticiper dès à présent l’établissement de leur déclaration d’impôt sur le revenu pour la partie afférente à l’IFI.⇒